Hoe start ik een Airbnb?

Een woning, een deel ervan of een kamer verhuren via Airbnb, het lijkt een eenvoudige manier om bij te verdienen. Toch moet je rekening houden met de geldende regels in België. Hieronder lees je alles wat je moet weten rond registratie, vergunningen, belastingen enz. om niet voor verrassingen komen te staan.

De precieze regels die je moet volgen om als Airbnb-host aan de slag te gaan, hangen af van de locatie van je verhuurwoning.

1. Het Vlaams logiesdecreet

Het Vlaamse Logiesdecreet bundelt de verplichtingen die je hebt als een slaapplek tegen betaling aanbiedt. Airbnb-hosts horen daar ook bij. Of je nu professioneel of particulier bent, je zal de spelregels uit het decreet moeten respecteren.

De belangrijkste regels gaan over:

• Brandveiligheid: Zorg voor een positief brandveiligheidsattest dat bevestigt dat de verhuurde ruimte of pand aan de normen voldoet. Zonder zo’n attest mag je in Vlaanderen niet verhuren. De normen hangen bovendien af van het type logies dat je aanbiedt. Daarnaast zorg je er ook voor dat je verzekering alle eventuele schade aan gasten of derden dekt.
• Sanitaire voorzieningen: Je bent verplicht om sanitair te voorzien en die in goede staat te houden.
• Basiscomfort: In het Vlaamse Logiesdecreet staan ook de normen uitgelegd rond basiscomfort in de Airbnb. Zo moet er voldoende ventilatie zijn en ben je verplicht om het nodige meubilair te voorzien voor je gasten. Daarnaast is ook hygiëne en algemene netheid in de Vlaamse normen vastgelegd.

Het decreet bevestigt ook dat je elk logies, dat je te huur stelt in Vlaanderen bij Toerisme Vlaanderen, registreert. Daarvoor moet je:

• bewijzen dat je eigenaar bent van de verhuurde woning of kamer, of dat je huurovereenkomst je toelaat een (deel van) de woning te verhuren als logies.
• je een blanco strafblad hebt. Toerisme Vlaanderen kan namelijk een uittreksel uit het strafregister opvragen ter controle.
• een positief brandveiligheidsattest hebt voor het pand/ de ruimte in kwestie.

Na de registratie zal Toerisme Vlaanderen een controlebezoek doen van je Airbnb. Meestal gebeurt dat aangekondigd.

2. Brussel

In Brussels gelden 3 voorwaarden voor de uitbating van toeristische verblijven zoals verhuur via Airbnb:

• De registratie van het logies en de verhuurder.

Je kan pas beginnen met verhuren via Airbnb van zodra het logies is geregistreerd. Er is een team van inspecteurs dat nagaat of je je woning of kamers hebt geregistreerd, en of je je aan de voorwaarden houdt. Voldoe je niet, kan je een boete krijgen. Enkele van die voorwaarden zijn hygiëne, onderhoud, en veiligheid.

Hou er rekening mee dat een "logies bij de bewoner" gedurende minstens vier maanden per jaar beschikbaar moet zijn voor gasten. Is dat niet zo, mag je de woning niet uitbaten als toeristisch logies.

Bovendien moet je als verhuurder een natuurlijk persoon of rechtspersoon zijn. Verhuur je als professional, maakt de rechtsvorm van je onderneming niet uit. Het voornaamste is dat toeristische verhuur een kern vormt van je zakelijke activiteiten. Verder ben je verplicht om een verzekering “burgerlijke aansprakelijkheid” af te sluiten. Ook in Brussel mag je geen strafrechtelijke veroordeling gehad hebben.

Een overzicht van de documenten om de registratie in orde te brengen, vind je op de website van Brussel Economie en Werkgelegenheid.

• Een stedenbouwkundig attest.

Dit vraag je aan bij het departement Stadsontwikkeling van de stad Brussel. Je moet dit doen van zodra je wil starten als Airbnb-host omdat het document nodig is om de registratieprocedure af te ronden. De administratie heeft daarnaast ook tijd nodig om na te gaan of je plannen in overeenstemming zijn met de stedenbouwkundige voorschriften.

• Een brandveiligheidsattest.

Dit attest heb je eveneens nodig om de registratieprocedure af te ronden. Bovendien moet je het elke 5 jaar hernieuwen. Verhuur je een logies met een capaciteit van minder dan 10 personen, heb je een vereenvoudigd controleattest nodig. Daaraan voeg je de keuringsbewijzen van de verwarmingsinstallaties van maximaal 2 jaar oud toe.

Heeft je logies plaats voor meer dan 10 personen? Dan heb je een brandveiligheidsattest nodig. De Dienst voor Brandbestrijding en Dringende Medische Hulp van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zal dan ook een bezoek brengen aan je pand. Dat departement zal een verslag opmaken als basis voor het attest.

3. Wallonië

De Waalse regering verplicht verhuurders van toeristische logies sinds 2023 om over een stedenbouwkundige vergunning te beschikken van zodra die meer dan 5 kamers in een pand verhuren. Verhuur je 5 kamers of minder, hoef je zo’n vergunning niet aan te vragen. Ook voor de verhuur van een complete tweede woning vereist geen vergunning, tenzij de woning meer dan 5 kamers telt.

In de meeste gevallen zal je enkel een “Déclaration d’exploitation” (een verklaring op eer) en een “Attestation de Sécurité incendie” nodig hebben. Respectievelijk een exploitatieverklaring en een brandveiligheidscertificaat. Je hebt de volgende specifieke verplichtingen:

• Je zorgt voor een brandveiligheidscertificaat voor de woning of kamer die je wil verhuren via Airbnb.
• Je doet aangifte bij het « Commissariat général au Tourisme » via de “Déclaration d’exploitation”. Hiermee identificeer je je als verhuurder, bevestig je het adres en de capaciteit van het logies, en verklaar je de regels te kennen en te volgen.
• Je verklaart geen strafrechtelijke veroordelingen te hebben.
• Je hebt een verzekering “burgerlijke aansprakelijkheid” afgesloten.
• Je biedt een verblijfsduur van minimaal 1 nacht aan en nooit korter.

In sommige gevallen is er ook een Autorisation nodig, zoals bij toeristische campings en boerderijcampings. Voor Airbnb is dat niet het geval. De normen gelden voor elk logies in Wallonië. Als Vlaming, Brusselaar of als verhuurder met een andere nationaliteit heb je dezelfde verplichtingen.

De gemeente moet je toestemming geven om het logies uit te baten via Airbnb. Als je aanvraag is goedgekeurd, krijg je in de meeste gevallen een uitbatingsvergunning. De regels verschillen per gemeente maar meestal gelden de volgende voorschriften:

• Je verhuurt als particulier maximaal 60 dagen per jaar.
• Vanaf 60 dagen zal je verplicht worden je te gaan inschrijven als zelfstandige.
• Je verhuurplannen volgen het bestemmingsplan van de gemeente.

Ga naar de website van de stad of gemeente waar je verhuurwoning is gelegen, om de specifieke lokale regels te leren kennen.

Als je je activiteiten als Airbnb-host uitoefent via een eenmanszaak of vennootschap, heb je een ondernemingsnummer nodig. Dat nummer krijg je door je activiteiten in te schrijven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen. Het is niet volledig duidelijk vanaf welke inkomensgrens je activiteiten als professioneel worden beschouwd, noch wat de overheid precies als occasionele verhuur en regelmatige verhuur beschouwt.

Wie regelmatig verhuurt, en dit op een professionele manier doet, wordt door de fiscus beschouwd als professioneel verhuurder. Dat betekent niet enkel dat je een ondernemingsnummer moet aanvragen maar ook dat de manier waarop je de inkomsten aangeeft aan de belastingen verandert en je sociale bijdragen moet beginnen betalen.

Verhuur van onroerende goederen is in principe vrijgesteld van btw, behalve als het gaat om gemeubelde logies met bijkomende diensten. Dan geldt het btw-tarief van 6%.

• Verhuur voor een periode van minder dan 3 maanden.
• Er wordt minstens één bijkomende dienst geleverd zoals fysiek onthaal van de gasten, huishoudlinnen ter beschikking of ontbijt).

De vrijstelling blijft gelden als:

• Je langer dan 3 maanden verhuurt.
• Je geen diensten aanbiedt.

Als je een woning of kamer verhuurt via Airbnb, en je dit professioneel doet, moet je sociale bijdragen betalen. Als zelfstandige ben je verplicht om je aan te sluiten bij een sociaal verzekeringsfonds, zoals Acerta, en kwartaalbijdragen betalen.

De manier waarop je je inkomsten uit je Airbnb-logies aangeeft, hangt af van de frequentie waarop je verhuurt, de aard van het logies.

• Sporadische verhuur zonder extra diensten: Hierop betaal je roerende inkomsten (40% van je opbrengst) en onroerende inkomsten. Je geeft dit aan via de personenbelasting.
• Eenmalige verhuur of heel onregelmatige verhuur: Deze inkomsten vallen onder je personenbelasting als “diverse inkomsten”. Die worden apart aan 33% belast.
• Regelmatige verhuur: Dan word je beter zelfstandige in bijberoep of hoofdberoep. Afhankelijk van je rechtsvorm (eenmanszaak of vennootschap) betaal je belastingen via de personenbelasting of de vennootschapsbelasting.

Hoewel Airbnb via hun AirCover je voor heel wat zaken beschermt, zijn eigen verzekeringen een must. Hoewel dekkingen tot 3 miljoen dollar in geval van schade, en tot 1 miljoen dollar voor aansprakelijkheid erg veel geld lijst, zegt Airbnb zelf dat hun verhuurdersgarantie nooit een eigen brandverzekering vervangt. Veroorzaakt huurders bijvoorbeeld brand in de gang naar hun logies, valt dit niet onder AirCover.

Ook een eigen familiale verzekering is een must. Zo ben je zeker voldoende beschermd wanneer een huurder van je Airbnb over een drempel struikelt en daarbij zijn arm breekt. AirCover bevat ook een pak voorwaarden en uitsluitingen waardoor het minder ruime bescherming biedt dan een eigen familiale verzekering.

Zorg er ook steeds voor dat je je verzekeringsmakelaar op de hoogte brengt van je Airbnb-activiteiten.