Een Airbnb starten in België: Een complete gids

Een Airbnb beginnen, staat dat gelijk aan makkelijk een extra inkomen verdienen door een kamer, appartement of huis te verhuren aan reizigers uit alle hoeken van de wereld? Het antwoord is niet “ja”, maar zeker ook niet “nee”. 

In dit artikel maken we je wegwijs in de regelgeving rond een Airbnb starten in België. Ontdek welke verplichtingen je hebt, waar je vergunningen aanvraagt, en hoe je jouw Airbnb succesvol maakt zonder in juridische problemen te belanden.

Het klinkt bijna te mooi om waar te zijn: een leegstaande kamer die je verhuurt, of een charmant bijgebouw dat toeristen aantrekt en geld in het laatje brengt. In België komt er meer dan een leuke ruimte en ondernemerszin bij kijken om een Airbnb business uit de grond te stampen.

Zeker in toeristische hotspots zoals Antwerpen, Brussel, Gent of Brugge zijn steeds meer binnen- en buitenlandse toeristen op zoek naar een authentiek verblijf. Omdat je zelf de tarieven bepaalt, ben je daarnaast flexibel om in te spelen op bepaalde piekperiodes van het toeristisch seizoen of grote evenementen in de stad of streek. Er zijn dus zeker mogelijkheden om van Airbnb een duurzame onderneming te maken.

Anderzijds hou je ook rekening met het kostenplaatje: energiekosten, onderhoudskosten, marketingkosten. Vergeet ook niet de tijd die je moet spenderen aan de communicatie met gasten. En dan hebben we het nog niet over de wettelijke verplichtingen. In België gelden per gewest heel wat specifieke regels rond toeristische verhuur zoals vergunningen en belastingen. Bereid je dus goed voor op wat van jou als uitbater van logies wordt verwacht.

Een goede voorbereiding is de sleutel tot succes. Met deze 5 adviezen maak je van jouw Airbnb een succesvolle onderneming.

Begrijp de regelgeving in de regio van het pand dat je wil verhuren.

Elk gewest (Vlaanderen, Brussel en Wallonië) hebben eigen regels. Vlaanderen vraagt bijvoorbeeld een melding bij Toerisme Vlaanderen waar je in Brussel al snel een vergunning nodig hebt. Volg je de regels niet of niet nauwgezet genoeg, kan je logies gesloten worden. Controleer daarom altijd zorgvuldig de regelgeving in jouw gewest om onaangename verrassingen te voorkomen.

Bereken de financiële haalbaarheid van je plan

Leg de kosten na de potentiële huurinkomsten. Hou hierbij rekening met de kosten voor nutsvoorzieningen, schoonmaak, onderhoud en eventuele verzekeringen. In België betaal je ook belastingen op je inkomsten. Een grondige kosten-batenanalyse toont je of je Airbnb ook rendabel is op de lange termijn.

Bescherm jezelf en je gasten via verzekeringen

Hoewel Airbnb een standaard dekking biedt via hun AirCover-programma, begrijp je beter wat de verzekering precies dekt en wat niet. Deze twee voorbeelden komen in aanmerking onder AirCover:

• Schade aan je eigendom: je kan een claim indienen bij Airbnb.
• Ongevallenverzekering: je bent automatisch gedekt als een gast jou aansprakelijk stelt.

Een aanvullende verzekering beschermt je bijvoorbeeld tegen schade door brand, watersnood of andere natuurrampen. AirCover is dus een goede basis maar aanvullende verzekeringen bieden gemoedsrust, ongeacht de situatie. Weet ook dat standaard woningverzekeringen vaak niet gelden voor toeristische verhuur.

Investeer in sfeer en comfort

De eerste indruk van de ruimte telt, ook op Airbnb. Omdat je gasten op zoek zijn naar iets authentiek en een persoonlijke verblijfservaring, kan je gerust je unieke toetsen op de ruimte loslaten. Hygiëne is minstens even belangrijk. Schoon beddengoed en een gepoetste kamer zijn de minimale voorwaarden van iemand die je ruimte huurt via Airbnb. Hoe beter je reviews, hoe groter de kans op een volgeboekt seizoen.

Time is money

Een Airbnb starten is geen garantie op een passief inkomen. Je steekt er meer tijd in dan je zou denken. Van het onderhoud van de ruimtes over vragen van gasten beantwoorden en reserveringen beheren. Als je succes boekt, kan het snel een dagtaak worden. Heb je die tijd zelf? Of moet je (financiële) ruimte maken om bepaalde taken uit te besteden? Met een slimme planning en een goed georganiseerd systeem bespaar je tijd én bied je gasten een geweldige ervaring.

De opstartkosten kan je grofweg in 4 categorieën opdelen.

1. Opstartkosten

Dit zijn alle kosten die te maken hebben met inrichting en decoratie, renovatie en onderhoud en de opstart van je onderneming als je die nog niet zou hebben.

• Een aantrekkelijke ruimte trekt meer bezoekers aan.
• Sommige regels vereisen bepaalde eigenschappen van je ruimte zoals voor brandveiligheid.
• Als je inkomen uit Airbnb of toeristisch logies hoog genoeg is, zal de fiscus het aanzien als een professioneel inkomen. En dan heb je een onderneming nodig met een ondernemingsnummer, btw-nummer enz.

2. Terugkerende kosten

Hieronder vallen schoonmaakkosten, nutsvoorzieningen en platformkosten.

• Of je nu zelf de schoonmaak doet of iemand inhuurt, het kost tijd en geld.
• Voorzie een stijging in je energiefactuur, zeker in het piekseizoen.
• Airbnb rekent kosten aan die meestal 3% van je omzet bedragen.

3. Wettelijke en administratieve kosten

Denk hierbij aan vergunningen, registratiekosten, belastingen en verzekeringen.

• Afhankelijk van het gewest waarin je pand is gevestigd, moet je bepaalde vergunningen aanvragen of registraties in orde brengen. Hieraan zijn kosten verbonden.
• Afhankelijk van de regio betaal je lokale heffingen naast de belastingen op je inkomsten.
• Extra dekkingen betekenen meer gemoedsrust maar ook extra kosten.

4. Marketingkosten

Wil je je bezettingsgraad verhogen? Dan kan je adverteren via het Airbnb-platform maar ook daarbuiten. Dit zijn optionele kosten die je best voor je start incalculeert.

Alles samengeteld hangen de kosten af van de staat van je pand en je keuzes rond inrichting en dienstverlening. Een initiële investering van minstens €1000 is niet overdreven, afhankelijk van de omvang en de kwaliteit van de verhuurde ruimte. Een slimme kosten-batenanalyse zorgt ervoor dat je investering zich op korte termijn terugbetaalt maar ook dat je een duurzame en toekomstbestendige Airbnb-business opbouwt.

Je kan zeker een inkomen halen uit Airbnb, maar het potentieel van je Airbnb-bedrijf hangt af van verschillende factoren. Enerzijds is er de locatie. Verhuur je in toeristische steden zoals Antwerpen, Brussel, Gent of Brugge zal je wellicht hogere opbrengsten genereren dan op minder gegeerde plaatsen. De vraag bepaalt in vele gevallen hoeveel je voor je logies kan vragen. Ook seizoensgebondenheid speelt een rol: tijdens de zomermaanden of tijdens lokale evenementen kunnen je inkomsten daarom pieken.

Een tweede factor is hoe je je ruimtes voorstelt. Hoe aantrekkelijker de foto’s, beschrijvingen, prijzen en reviews, hoe hoger je bezettingsgraad zal zijn. Een ruimte die slechts sporadisch verhuurd is, zal logischerwijs minder opbrengen dan een volboekt logies.

Ook de prijs per nacht heeft impact op je inkomsten. De kwaliteit van je accommodatie, de voorzieningen en de concurrentie in de regio bepalen de prijs die een gast wil betalen. Het is dus een kwestie van een balans te vinden tussen competitief en winstgevend zijn op vlak van prijs.

Daarnaast drukken kosten meteen een stempel op je winst. Hoewel je omzet gigantisch kan lijken, knabbelen (vergeten of ongeplande) kosten snel aan je winstmarge. Denk aan schoonmaakkosten, stijgende energieprijzen en onverwachte reparaties.

Als laatste is het vaak slim om je op een bepaald type reiziger te concentreren als de concurrentie groot is in je regio. Denk bijvoorbeeld aan niche-logies die zakenmensen aanspreken of net gezinnen met kinderen. Hierop speel je in door flexibele check-in en check-out, extra services zoals ontbijt of arrangementen voor lange verblijven. Door je te onderscheiden met een unieke aanpak kan je je Airbnb aantrekkelijk maken, zelfs in een competitieve markt.

Een woning, een deel ervan of een kamer verhuren via Airbnb, het lijkt een eenvoudige manier om bij te verdienen. Toch moet je rekening houden met de geldende regels in België. Hieronder lees je alles wat je moet weten rond registratie, vergunningen, belastingen enz. om niet voor verrassingen komen te staan.

De precieze regels die je moet volgen om als Airbnb-host aan de slag te gaan, hangen af van de locatie van je verhuurwoning.

Wil je een Airbnb starten, dan gelden andere regels afhankelijk van de regio waar jij woont. In België is huren en verhuren een gewestelijke bevoegdheid, waardoor in Vlaanderen, Wallonië en het Brussel andere regels gelden.

Elk gewest heeft specifieke eisen, voorwaarden en voorschriften. Het is daarom belangrijk om er steeds de gewestelijke wetgeving op na te slaan en te begrijpen aan welke vereisten je moet voldoen als verhuurder op Airbnb.

1. Het Vlaams logiesdecreet

Het Vlaamse Logiesdecreet bundelt de verplichtingen die je hebt als een slaapplek tegen betaling aanbiedt. Airbnb-hosts horen daar ook bij. Of je nu professioneel of particulier bent, je zal de spelregels uit het decreet moeten respecteren.

De belangrijkste regels gaan over:

• Brandveiligheid: Zorg voor een positief brandveiligheidsattest dat bevestigt dat de verhuurde ruimte of pand aan de normen voldoet. Zonder zo’n attest mag je in Vlaanderen niet verhuren. De normen hangen bovendien af van het type logies dat je aanbiedt. Daarnaast zorg je er ook voor dat je verzekering alle eventuele schade aan gasten of derden dekt.
• Sanitaire voorzieningen: Je bent verplicht om sanitair te voorzien en die in goede staat te houden.
• Basiscomfort: In het Vlaamse Logiesdecreet staan ook de normen uitgelegd rond basiscomfort in de Airbnb. Zo moet er voldoende ventilatie zijn en ben je verplicht om het nodige meubilair te voorzien voor je gasten. Daarnaast is ook hygiëne en algemene netheid in de Vlaamse normen vastgelegd.

Het decreet bevestigt ook dat je elk logies, dat je te huur stelt in Vlaanderen bij Toerisme Vlaanderen, registreert. Daarvoor moet je:

• bewijzen dat je eigenaar bent van de verhuurde woning of kamer, of dat je huurovereenkomst je toelaat een (deel van) de woning te verhuren als logies.
• je een blanco strafblad hebt. Toerisme Vlaanderen kan namelijk een uittreksel uit het strafregister opvragen ter controle.
• een positief brandveiligheidsattest hebt voor het pand/ de ruimte in kwestie.

Na de registratie zal Toerisme Vlaanderen een controlebezoek doen van je Airbnb. Meestal gebeurt dat aangekondigd.

2. Brussel

In Brussels gelden 3 voorwaarden voor de uitbating van toeristische verblijven zoals verhuur via Airbnb:

• De registratie van het logies en de verhuurder.

Je kan pas beginnen met verhuren via Airbnb van zodra het logies is geregistreerd. Er is een team van inspecteurs dat nagaat of je je woning of kamers hebt geregistreerd, en of je je aan de voorwaarden houdt. Voldoe je niet, kan je een boete krijgen. Enkele van die voorwaarden zijn hygiëne, onderhoud, en veiligheid.

Hou er rekening mee dat een "logies bij de bewoner" gedurende minstens vier maanden per jaar beschikbaar moet zijn voor gasten. Is dat niet zo, mag je de woning niet uitbaten als toeristisch logies.

Bovendien moet je als verhuurder een natuurlijk persoon of rechtspersoon zijn. Verhuur je als professional, maakt de rechtsvorm van je onderneming niet uit. Het voornaamste is dat toeristische verhuur een kern vormt van je zakelijke activiteiten. Verder ben je verplicht om een verzekering “burgerlijke aansprakelijkheid” af te sluiten. Ook in Brussel mag je geen strafrechtelijke veroordeling gehad hebben.

Een overzicht van de documenten om de registratie in orde te brengen, vind je op de website van Brussel Economie en Werkgelegenheid.

• Een stedenbouwkundig attest.

Dit vraag je aan bij het departement Stadsontwikkeling van de stad Brussel. Je moet dit doen van zodra je wil starten als Airbnb-host omdat het document nodig is om de registratieprocedure af te ronden. De administratie heeft daarnaast ook tijd nodig om na te gaan of je plannen in overeenstemming zijn met de stedenbouwkundige voorschriften.

• Een brandveiligheidsattest.

Dit attest heb je eveneens nodig om de registratieprocedure af te ronden. Bovendien moet je het elke 5 jaar hernieuwen. Verhuur je een logies met een capaciteit van minder dan 10 personen, heb je een vereenvoudigd controleattest nodig. Daaraan voeg je de keuringsbewijzen van de verwarmingsinstallaties van maximaal 2 jaar oud toe.

Heeft je logies plaats voor meer dan 10 personen? Dan heb je een brandveiligheidsattest nodig. De Dienst voor Brandbestrijding en Dringende Medische Hulp van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zal dan ook een bezoek brengen aan je pand. Dat departement zal een verslag opmaken als basis voor het attest.

3. Wallonië

De Waalse regering verplicht verhuurders van toeristische logies sinds 2023 om over een stedenbouwkundige vergunning te beschikken van zodra die meer dan 5 kamers in een pand verhuren. Verhuur je 5 kamers of minder, hoef je zo’n vergunning niet aan te vragen. Ook voor de verhuur van een complete tweede woning vereist geen vergunning, tenzij de woning meer dan 5 kamers telt.

In de meeste gevallen zal je enkel een “Déclaration d’exploitation” (een verklaring op eer) en een “Attestation de Sécurité incendie” nodig hebben. Respectievelijk een exploitatieverklaring en een brandveiligheidscertificaat. Je hebt de volgende specifieke verplichtingen:

• Je zorgt voor een brandveiligheidscertificaat voor de woning of kamer die je wil verhuren via Airbnb.
• Je doet aangifte bij het « Commissariat général au Tourisme » via de “Déclaration d’exploitation”. Hiermee identificeer je je als verhuurder, bevestig je het adres en de capaciteit van het logies, en verklaar je de regels te kennen en te volgen.
• Je verklaart geen strafrechtelijke veroordelingen te hebben.
• Je hebt een verzekering “burgerlijke aansprakelijkheid” afgesloten.
• Je biedt een verblijfsduur van minimaal 1 nacht aan en nooit korter.

In sommige gevallen is er ook een Autorisation nodig, zoals bij toeristische campings en boerderijcampings. Voor Airbnb is dat niet het geval. De normen gelden voor elk logies in Wallonië. Als Vlaming, Brusselaar of als verhuurder met een andere nationaliteit heb je dezelfde verplichtingen.

De gemeente moet je toestemming geven om het logies uit te baten via Airbnb. Als je aanvraag is goedgekeurd, krijg je in de meeste gevallen een uitbatingsvergunning. De regels verschillen per gemeente maar meestal gelden de volgende voorschriften:

• Je verhuurt als particulier maximaal 60 dagen per jaar.
• Vanaf 60 dagen zal je verplicht worden je te gaan inschrijven als zelfstandige.
• Je verhuurplannen volgen het bestemmingsplan van de gemeente.

Ga naar de website van de stad of gemeente waar je verhuurwoning is gelegen, om de specifieke lokale regels te leren kennen.

• Je account aanmaken op Airbnb is verrassend eenvoudig. Je doet dat via de website of de app. Daarna voeg je je accommodatie toe. Geen zorgen, Airbnb begeleidt je stap voor stap.

  Dit zijn de gegevens waar Airbnb om vraagt:

• Een beschrijving van je accommodatie: Wat maakt jouw ruimte uniek? Welke voorzieningen zijn er? Denk hierbij aan zaken zoals WiFi, parking of een romantische tuin.
• Foto’s: Inspirerende foto’s zijn essentieel om je advertentie te laten opvallen. Zorg voor heldere, aantrekkelijke beelden die je logies in de kijker zetten.
• Prijs en beschikbaarheden: Airbnb helpt je met prijsadvies op basis van vergelijkbare accommodaties in de buurt. Uiteindelijk beslis je zelf wat je vraagt.

•  

  Als alles klaarstaat, controleert Airbnb je advertentie. Na goedkeuring staat het officieel live! Vanaf dan kunnen reizigers jouw accommodatie boeken. Zorg ervoor dat je je profiel volledig en betrouwbaar invult. Gasten voelen zich meer aangetrokken tot hosts die transparant en gastvrij overkomen.

Dit hangt af van hoe vaak en hoe intensief je verhuurt. Als je je ruimte af en toe verhuurt als een extraatje, dan is het meestal niet nodig om jezelf als zelfstandige in te schrijven. Let op: zodra je regelmatig verhuurt of als de inkomsten een belangrijk deel van je inkomen worden, kan de overheid dit beschouwen als een zogenaamde economische activiteit. In dat geval moet je jezelf registreren als zelfstandige.

Daarbij heb je twee opties:

• Zelfstandige in hoofdberoep
  Kies hiervoor als Airbnb je belangrijkste bron van inkomsten wordt en je geen andere baan hebt.
• Zelfstandige in bijberoep
  Wanneer je naast je gewone job verhuurt en je Airbnb eerder een bijverdienste is.

Het is belangrijk om je goed te informeren over de regels, want dit kan per situatie verschillen. Vraag advies aan een ondernemingsloket of boekhouder om te weten wat voor jou van toepassing is.

Om een Airbnb te starten als professional doe je dat via een eenmanszaak of een vennootschap. Als je je activiteiten als Airbnb-host uitoefent via een eenmanszaak of vennootschap, heb je een ondernemingsnummer nodig. Dat nummer krijg je door je activiteiten in te schrijven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen. Het is niet volledig duidelijk vanaf welke inkomensgrens je activiteiten als professioneel worden beschouwd, noch wat de overheid precies als occasionele verhuur en regelmatige verhuur beschouwt.

Wie regelmatig verhuurt, en dit op een professionele manier doet, wordt door de fiscus beschouwd als professioneel verhuurder. Dat betekent niet enkel dat je een ondernemingsnummer moet aanvragen maar ook dat de manier waarop je de inkomsten aangeeft aan de belastingen verandert en je sociale bijdragen moet beginnen betalen.

Verhuur van onroerende goederen is in principe vrijgesteld van btw, behalve als het gaat om gemeubelde logies met bijkomende diensten. Dan geldt het btw-tarief van 6%.

• Verhuur voor een periode van minder dan 3 maanden.
• Er wordt minstens één bijkomende dienst geleverd zoals fysiek onthaal van de gasten, huishoudlinnen ter beschikking of ontbijt).

De vrijstelling blijft gelden als:

• Je langer dan 3 maanden verhuurt.
• Je geen diensten aanbiedt.

Als je een woning of kamer verhuurt via Airbnb, en je dit professioneel doet, moet je sociale bijdragen betalen. Als zelfstandige ben je verplicht om je aan te sluiten bij een sociaal verzekeringsfonds, zoals Acerta, en kwartaalbijdragen betalen.

Voor je de deur opent voor je gasten, is het belangrijk om ook de administratieve en juridische kant van je Airbnb-activiteiten op orde te hebben. Zo kom je achteraf niet voor verrassingen te staan.

Als je je accommodatie verhuurt via Airbnb, maak je kosten. Je kan die onder bepaalde voorwaarden inbrengen om je belastbaar inkomen te verlagen. Dit zijn enkele voorbeelden:

• Onderhoud en herstellingen van de accommodatie.
• Nutsvoorzieningen van het logies.
• Inrichting en decoratie die je huurders gebruiken.
• Schoonmaakkosten.

Let op: enkel het deel van de kosten dat betrekking heeft op de verhuurde ruimte is aftrekbaar. Als je bijvoorbeeld een appartement verhuurt waarin je zelf woont, moet je de kosten proportioneel verdelen.

Geef je inkomsten uit Airbnb altijd aan worden in je belastingaangifte. Hoe je dit doet, hangt af van de aard van je verhuuractiviteit:

• Onroerende en roerende inkomsten
  Als je enkel een ruimte verhuurt zonder extra diensten, worden je inkomsten meestal belast als onroerende inkomsten. Dit is gebaseerd op het kadastraal inkomen (KI) van de verhuurde ruimte. Voor gemeubelde verhuur moet je daarnaast 40% van de huurinkomsten aangeven als roerende inkomsten, waarop je 30% belasting betaalt na aftrek van kosten.
• Diverse inkomsten
  Bied je extra diensten aan, zoals ontbijt of schoonmaak, en verhuur je slechts sporadisch, dan worden je inkomsten belast als diverse inkomsten. Deze worden belast tegen een tarief van 33%, waarbij je een kostenforfait van 20% of de reële kosten mag aftrekken.
• Beroepsinkomsten
  Bij regelmatige verhuur of wanneer de inkomsten een substantieel deel van je inkomen vormen, beschouwt de fiscus deze als beroepsinkomsten. Je betaalt dan belastingen volgens de progressieve tarieven en sociale bijdragen.

Airbnb is verplicht om jaarlijks je inkomsten door te geven aan de Belgische belastingdienst. Zorg er daarom voor dat je alles correct boekt en aangeeft om boetes of navorderingen te voorkomen want de fiscus controleert actief.

Als meerdere kamers of zelfs meerdere panden via Airbnb verhuurt, wordt je activiteit snel meer dan een occasionele bijverdienste. Dit brengt verplichtingen met zich mee op het gebied van fiscaliteit, vergunningen en administratie.

• Registratie bij de KBO om je ondernemingsnummer te ontvangen.
• Vergunningen, afhankelijk van de regio waarin je verhuurt.
• Btw-verplichtingen, in bepaalde omstandigheden.
• Sociale bijdragen.
• Verzekeringen.

Als je verhuurt als een professional, is het in je voordeel om je volledige verhuuractiviteiten te professionaliseren. Denk hierbij aan een vennootschap opzetten i.p.v. een eenmanszaak, een boekhouder of boekhoudsysteem om je inkomsten en uitgaven bij te houden, en fiscale verplichtingen en mogelijkheden tot fiscale optimalisatie.

Naast de verplichte verzekering “Burgerlijke Aansprakelijkheid”, bekijk je ook best wat je brandverzekering dekt. Zorg ervoor dat zowel het gebouw als de inboedel van de verhuurde woning of ruimte is opgenomen.

Hoewel Airbnb via hun AirCover je voor heel wat zaken beschermt, zijn eigen verzekeringen een must. Hoewel dekkingen tot 3 miljoen dollar in geval van schade, en tot 1 miljoen dollar voor aansprakelijkheid erg veel geld lijst, zegt Airbnb zelf dat hun verhuurdersgarantie nooit een eigen brandverzekering vervangt. Veroorzaakt huurders bijvoorbeeld brand in de gang naar hun logies, valt dit niet onder AirCover.

Ook een eigen familiale verzekering is een must. Zo ben je zeker voldoende beschermd wanneer een huurder van je Airbnb over een drempel struikelt en daarbij zijn arm breekt. AirCover bevat ook een pak voorwaarden en uitsluitingen waardoor het minder ruime bescherming biedt dan een eigen familiale verzekering.

Zorg er ook steeds voor dat je je verzekeringsmakelaar op de hoogte brengt van je Airbnb-activiteiten.

De manier waarop je je inkomsten uit je Airbnb-logies aangeeft, hangt af van de frequentie waarop je verhuurt, de aard van het logies.

• Sporadische verhuur zonder extra diensten: Hierop betaal je roerende inkomsten (40% van je opbrengst) en onroerende inkomsten. Je geeft dit aan via de personenbelasting.
• Eenmalige verhuur of heel onregelmatige verhuur: Deze inkomsten vallen onder je personenbelasting als “diverse inkomsten”. Die worden apart aan 33% belast.
• Regelmatige verhuur: Dan word je beter zelfstandige in bijberoep of hoofdberoep. Afhankelijk van je rechtsvorm (eenmanszaak of vennootschap) betaal je belastingen via de personenbelasting of de vennootschapsbelasting.